Rappelons qu’en viager le paiement du prix de vente est réalisé en plusieurs fois : un bouquet au jour de la vente et des mensualités tout au long de la vie du vendeur, les rentes viagères. Comment se calcule le prix d’un viager ? A partir de quelles valeurs sont calculés les rentes et le bouquet ? Qu’elle est la différence entre viager occupé et viager libre ?
Le bouquet et les rentes
Tout d’abord, le bouquet est une somme en capital que vous recevez au jour de la vente. Ce montant est fixé librement selon vos besoins financiers. Et éventuellement après négociation avec l’acquéreur.
Ensuite, les rentes viagères constituent les mensualités que vous recevrez de l’acquéreur votre vie durant. Elles varient directement selon votre âge et votre espérance de vie.
Pour un même bien, les rentes seront plus importantes car estimées sur une durée plus courte pour une personne plus âgée. Tandis que pour une personne plus jeune, le nombre de mensualités sera plus important et la rente plus basse.
Enfin, notez que la répartition entre le bouquet et les rentes se fait également selon vos besoins de vendeur. Nous y revenons un peu après.
NB – Les rentes viagères sont réévaluées chaque année et varient selon un indice choisi par les parties et fixé dans l’acte authentique de vente.
Il s’agit le plus souvent de l’Indice des prix à la consommation – Base 2015 – Ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé – France – Ensemble hors tabac.
Calcul de la valeur occupée
Une fois la valeur vénale du bien estimée, il convient de calculer la valeur vendue. Si cette question ne se pose pas en viager libre, le bien étant vendu libre de l’occupation du propriétaire, elle est déterminante en viager occupé.
Bien entendu, un bien vendu occupé sera vendu à une valeur décotée, correspondant à la valeur d’occupation. Elle dépendra entièrement de votre âge et espérance de vie.
C’est à partir de cette valeur décotée que seront calculés la rente et le bouquet.
En viager libre, la valeur vendue correspond à la valeur vénale.
Les barèmes viagers
Les calculs du montant de la valeur occupée, et des mensualités de la rente viagères sont le plus généralement calculés grâce à des barèmes Viager.
Ces barèmes permettent de calculer selon l’âge et donc l’espérance de vie, d’une personne ou d’un couple, le pourcentage de la valeur occupée et des mensualités.
Estimation du bien
Comme préalablement à toute vente immobilière, il est nécessaire d’évaluer (ou faire évaluer) votre bien immobilier.
Cette estimation de la valeur vénale de votre bien permettra de partir sur les bonnes bases afin d’effectuer les calculs viagers.
Bien entendu, un bien évalué « au bon prix » aura plus de chance d’être vendu rapidement et « au prix ». Cela ne sera pas le cas d’un bien surévalué qui fera plus certainement l’objet de négociation. Il aura moins de chance d’être vendu dans un court délai.