contrat viager

En septembre 2020, un couple ayant acheté en viager libre découvre que la vendeuse à qui ils versent une rente est décédée depuis quatre ans. Personne n’avait prévenu les nouveaux propriétaires de la fin du contrat. Ils ont été remboursé des sommes versées.

Ce genre de situations est un cas isolé. Toutefois elle nous invite à faire un point sur les pièges à éviter en viager.  

Le point sur les modalités et les pièges à éviter du viager afin de garantir la fin paisible du contrat.

Quelques rappels sur le viager

La vente en viager est avant tout une vente immobilière. Toutefois, c’est un contrat qui, contrairement à une vente classique, dure dans le temps. De plus, l’une de ses spécificités réside dans les modalités de paiement du prix de vente. Le paiement se réalise sous forme d’un bouquet et d’une rente viagère. Si le bouquet est payé au moment de la signature, la rente est, quant à elle, payée tous les mois jusqu’à extinction du contrat. La personne qui paie la rente est appelée débirentier. Tandis que celui qui reçoit le versement de la rente est appelé crédirentier.

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Quels sont les pièges du contrat viager ?

Le débirentier (l’acheteur) s’engage à payer la rente jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur). Toutefois, pour savoir quand arrêter le versement de la rente, il doit avoir connaissance du décès du crédirentier. Comment éviter de payer plus longtemps que nécessaire ? S’agissant des pièges à éviter pour le vendeur, il s’agit principalement de s’assurer du paiement de la rente. Comment éviter les impayés ?

Afin d’éviter les pièges des garanties doivent être prévues dans le contrat pour protéger tant le vendeur que l’acheteur. 

Concernant l’acheteur, il peut exiger de recevoir une preuve de vie. Ainsi, le vendeur doit apporter la preuve qu’il est bien en vie pour toucher sa rente viagère. Cependant, cette modalité peut être très contraignante pour le vendeur. De plus, elle n’est pas nécessaire puisque lors du décès du vendeur, un notaire sera chargé de sa succession. Ce notaire aura le devoir de communiquer cette information à l’acheteur. 

Si le notaire ne prévient pas les acquéreurs, sachez que suite au décès du vendeur, la banque va clôturer les comptes bancaires. De ce fait, votre virement de la rente viagère sera alors refusé. Par conséquent, les cas de défaut d’information sont extrêmement rares. 

En cas de difficultés financières, au lieu de stopper les rentes viagères, nous vous conseillons de revendre le bien le plus rapidement possible afin de récupérer le montant du bouquet lors de la revente.

Concernant le vendeur, des clauses sont à prévoir pour sa protection. 

  • Dans un premier temps, la clause résolutoire. Elle permet d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère. Le vendeur redevient donc pleinement propriétaire de son bien, tout en conservant le bouquet déjà perçu.
  • Dans un second temps, la clause privilège vendeur. Elle protège le vendeur en cas de revente de la part de l’acquéreur. Ainsi, si le nouvel acquéreur ne paie pas la rente viagère, le premier acquéreur est tenu de la payer car il reste garant.

La rédaction de l’avant contrat, appelé promesse ou compromis de vente et du contrat de vente, appelé également acte de vente, est donc primordiale pour protéger au mieux les deux parties.

Il est donc conseiller de passer par des experts viager ou un notaire pour la vente en viager d’un bien.

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