Pour un vendeur, une des principales réticences à la vente en viager est la crainte que la rente viagère ne soit pas payée régulièrement. Cette crainte est compréhensible. En effet, la vente en viager doit apporter sérénité au vendeur. Lui permettre d’augmenter ses revenus sans risque. Pour cela, chaque acte de vente en viager prévoit un privilège de vendeur et une clause résolutoire. Ce sont les garanties du contrat de vente en viager.
Le point sur ces deux clauses qui protègent le paiement de la rente viagère.
Le privilège de vendeur
Lorsqu’un bien est vendu en viager, le vendeur devient créancier de la rente viagère (crédirentier) et l’acquéreur débiteur de cette rente (débirentier).
Le privilège de vendeur est la première garantie du paiement de ladite rente. En cas d’incident de paiement des mensualités et de concurrence avec d’autres créanciers, le vendeur devenu crédirentier sera privilégié.
Le privilège porte exclusivement sur le bien immobilier objet de la vente. Il lui accorde ainsi la première place aux rangs des différents créanciers.
En ce sens, en cas de revente du bien immobilier pour payer les créances, le crédirentier deviendrait prioritaire aux autres créanciers. Il pourrait recouvrir en priorité le montant des impayés sur le montant de la vente du bien immobilier.
Ce privilège est publié à la demande du notaire, après la signature de l’acte de vente. La publication se fait auprès du registre de la publicité foncière. En conséquence, le privilège devient une inscription grevant le bien. Elle s’inscrit au même registre que la mention de la vente (et donc du propriétaire du bien immobilier) : au registre des hypothèques.
Cette protection qu’apporte le privilège de vendeur se double d’une garantie qui décourage tout non-paiement de la rente viagère : la clause résolutoire.
La clause résolutoire
Il est certes intéressant de pouvoir recouvrir sa créance en priorité. Néanmoins, empêcher tout retard de paiement de la rente l’est encore plus.
La clause résolutoire permet de faire annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère. En ce sens, si elle est appliquée, elle permettrait au vendeur de redevenir propriétaire de son bien immobilier. Il conserverait également toutes les rentes déjà versées.
De quoi contraindre le débirentier de payer chaque mois à échéance exacte.
Bien entendu, l’application de cette clause est encadrée. Notons qu’il s’agit d’un délai à respecter et d’une procédure de mise en demeure. L’ensemble étant prévu dans l’acte de vente.
A défaut de paiement de la rente à son exacte échéance, le crédirentier peut adresser une mise en demeure de payer la rente par voie d’huissier (extra-judiciaire).
L’acte de vente prévoit généralement un délai entre 30 et 45 jours pour payer. A défaut de régularisation dans le délai imparti, le vendeur récupère son titre de propriété.
Il aura alors le choix soit de revendre ou non son bien, qu’il s’agisse d’une vente en viager ou en immobilier classique.
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