Nombre de questions peuvent se bousculer lorsque l’on envisage de vendre son bien en viager : qui peut vendre en viager ? y’a-t-il un âge légal ? puis-je vendre en viager si j’ai des héritiers ? puis-je vendre si je rembourse encore un emprunt sur le bien ? Faisons le point sur les conditions à réunir pour vendre son bien en viager.
Qu’est ce que dit la loi ?
Sachez que très peu d’articles de lois précisent les dispositions et conditions pour vendre en viager. Les articles qui en disposent sont les articles 1968 et suivants du code civil.
La loi précise notamment que le viager peut être constitué à titre purement gratuit, par donation entre vifs, par testament, ou le cas qui nous intéresse : à titre onéreux. Quelles sont les conditions pour vendre ?
Une rente viagère
La loi ne dispose que très peu de vente en viager. On parle d’ailleurs plutôt de contrat de rente viagère. Et oui, la validité d’une vente en viager dépend en premier lieu de la constitution d’une rente viagère sur la tête d’un vendeur. En ce sens, le terme de viager sans rente n’est pas correct, bien que souvent utilisé. Une telle vente correspond plutôt à une vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation.
Pour une chose mobilière ou pour un immeuble
Bien entendu, nous nous intéressons exclusivement à la vente en viager immobilière. Sachez néanmoins que le contrat viager consiste avant tout en des modalités de paiement et peut porter sur des biens meubles.
Elle ne doit excéder ce dont il est permis de disposer
Le contrat ne peut porter que sur des biens dont on peut disposer, autrement dit, dont vous êtes propriétaire.
Précisons, que vous ne devez pas obligatoirement plein propriétaire du bien que vous vendez en viager. En effet, il est possible de revendre un bien acquis en viager occupé.
Si vous n’êtes pas seul propriétaire, il sera nécessaire d’obtenir l’accord des copropriétaires et que chacun récupère sa part dans la vente du bien. Cela est ainsi possible même lorsqu’une seule personne en conserve le droit d’usage et d’habitation.
Elle peut porter sur votre tête et/ou celle d’un tiers
La rente et le droit d’usage et d’habitation sont calculés sur l’espérance de vie du vendeur ou dans des cas restreints sur un tiers.
Notez que si le contrat est constitué sur la tête d’un tiers, que cela soit partiel ou non, il s’agit d’une libéralité, qui doit respecter la législation relative.
Il est très courant qu’un couple, dont un seul est propriétaire protège son conjoint en vendant sur deux têtes et non sur une.
Le contrat de vente en viager est aléatoire
La vente en viager est le contrat de vente aléatoire par excellence. Il est fondé sur l’aléa qu’est l’espérance de vie du vendeur.
Si l’aléa est inexistant, le contrat ne produira aucun effet. Ainsi, le contrat ne peut être fait sur la tête d’une personne décédée au jour de la signature de la vente. Il sera également annulé si le vendeur est décédé dans les 21 jours après la signature.
Qu’elles sont les autres conditions de la vente en viager ?
Y aurait-il des conditions pour vendre en viager qui s’appliquent en pratique mais qui ne seraient pas prévues par la loi? Levons le voile sur certaines questions qui peuvent inquiéter les vendeurs en viager.
Qui peut vendre en viager ?
Il n’y a pas de condition relative aux personnes. Il suffit vraiment d’être propriétaire de son bien immobilier. Dans certains cas, il est même possible de vendre lorsque l’on est partiellement propriétaire.
La vente peut porter sur une, deux ou plusieurs têtes, même s’il est plus courant de vendre sur la tête d’une seule personne ou d’un couple.
Dans certaines conditions, il est également possible que le propriétaire soit une société, détenue par la réservant, celui sur la tête duquel seront calculés la valeur du droit d’usage et d’habitation, du bouquet et de la rente.
Y a-t-il un âge légal pour vendre en viager ?
Là encore, il n’y a pas de législation. Sachez qu’une vente sur la tête d’une personne très jeune, aura une décote très importante, car la valeur du droit d’usage et d’habitation sera plus importante que pour une personne plus âgée.
Les rentes seront également réparties sur une période estimée plus longue et donc seront plus faibles.
Certains acquéreurs préféreront acheter le bien à une personne plus âgée, afin de payer des mensualités moins longtemps.
D’autre préféreront une personne plus jeune pour profiter d’une décote plus importante.
Il n’y a pas de règle.
Puis-je vendre si j’ai des héritiers ?
Il est tout à fait possible de vendre si vous avez des héritiers. La vente en viager est d’ailleurs choisie par certains avant tout pour déshériter. Mais cela n’est pas la majorité des vendeurs.
Certains choisiront de vendre en viager ou de vendre la nue-propriété de leur bien afin de rendre liquide leur patrimoine et d’effectuer des donations dès maintenant. C’est une façon de préparer sa succession.
Sachez qu’à moins que vos héritiers soient partiellement propriétaires du bien vendu, vous pouvez vendre sans recueillir leur autorisation préalable.
Nous vous conseillerons cependant de discuter de votre projet avec eux afin d’obtenir leur soutien dans vos démarches.
Que faire si je paie encore un emprunt ?
Il est tout à fait possible de vendre en viager si vous êtes encore redevable d’un crédit auprès d’une banque.
Il sera néanmoins nécessaire de rembourser les sommes dues avec les sommes reçues. Le bouquet pourra vous permettre de rembourser votre emprunt.
Sans mensualités à payer et une rente viagère en plus, votre retraite sera plus sereine.