vendre la nue-propriété

Le viager reste la forme la plus connue de vente de son bien immobilier tout en restant vivre chez soi. Mais savez-vous que ce n’est pas la seule possibilité ? Vous pouvez également décider de vendre la nue-propriété de votre bien et d’en conserver l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation.

Tout d’abord, lorsque vous vendez la nue-propriété de votre bien immobilier, l’acquéreur devient nu-propriétaire et vous devenez usufruitier.

Le nu-propriétaire est le propriétaire du bien, mais il n’en aura la jouissance qu’à l’extinction de l’usufruit.

En tant qu’usufruitier, vous continuez à jouir de votre bien, y habiter. Si vous souhaitez le quitter, vous pouvez tout à fait le mettre en location, auquel cas, vous bénéficierez des loyers. En tant qu’usufruitier vous serez le bailleur et le locataire vous versera les mensualités.

Ensuite, en ce qui concerne les charges et taxes, l’usufruitier est redevable de l’ensemble des charges et taxes. En effet, conservant de nombreux droits sur le bien, vous demeurez redevables des taxes foncières (et taxe d’habitation) et des charges (de copropriété).

Le nu-propriétaire n’aura à sa charge que les grosses réparations telles que définies aux articles 605 et 606 du Code Civil.

Concernant le prix de vente, le bien est vendu à sa valeur vénale dont est déduite la valeur d’occupation. L’occupation correspond au droit que vous conservez : l’usufruit.

Le paiement est réalisé en un versement unique que vous percevez au jour de la vente, signature de l’acte authentique chez le notaire.

Enfin, l’usufruit s’éteint à votre décès (celui de l’usufruitier). Dès lors, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier. Si le bien est loué, il perçoit à partir de cette date les loyers.

La vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation

Ce type de vente est une autre forme qui se rapproche de la vente avec réserve d’usufruit. Dans ce type de vente, le vendeur conserve moins de droits sur le bien vendu et paie également moins de charges.

Tout d’abord, il y a également un transfert de propriété du bien. L’acquéreur devient propriétaire, mais le vendeur conserve un droit, celui de rester vivre personnellement dans le bien jusqu’à son décès.

Il ne peut mettre le bien en location, ni percevoir aucun loyer.

Ensuite, la répartition des charges sera similaire à celle intervenant entre un locataire et un propriétaire. Elle se base sur la répartition charges locatives (dites récupérables) et charges propriétaire (non-récupérables), telles que prévues au décret n°87-713 du 26 août 1987.

Concernant le prix de vente, le bien est vendu à sa valeur vénale dont est déduite la valeur d’occupation. L’occupation correspond au droit que vous conservez : cette fois il s’agit du droit d’usage et d’habitation.

Le paiement est réalisé en un versement unique que vous percevez au jour de la vente, signature de l’acte authentique chez le notaire.

Enfin, le droit d’usage et d’habitation s’éteint à votre décès. Il est également possible d’y renoncer. Auquel cas, il est possible de prévoir dans l’acte de vente les modalités de la renonciation, dont une contrepartie financière.

Dès lors, l’acquéreur devient plein propriétaire du bien immobilier. Il pourra en jouir comme bon lui semble.

 

En résumé

usufruit, nue-propriété

Vendre la nue-propriété c’est la vente des murs de votre bien. En conservant l’usufruit, vous pouvez rester vivre chez vous, mais avez également la possibilité de le mettre en location et d’en percevoir les loyers. Vous conservez en parallèle la quasi-totalité des charges et taxes portant sur le bien.

Vous avez également la possibilité d’en conserver un droit d’usage et d’habitation. Ce droit est personnel et vous ne pouvez pas louer le bien. Les charges sont alors réparties similairement à la répartition entre en locataire et en propriétaire. Vous ne payez plus les taxes foncières, à l’exception des ordures ménagères.

Dans les deux cas, vous percevez un capital au jour de la vente qui correspond à la valeur de votre bien, décotée de la valeur d’occupation (le droit que vous conservez).

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