Comme nous l’avons déjà vu dans le précédent article, il existe principalement deux types de viager : le viager occupé et le viager libre.
Aujourd’hui nous allons parler plus en détails du viager occupé.
Si ce que vous recherchez est de rester vivre dans votre logement et de percevoir un complément de retraire, alors le viager occupé est fait pour vous.
La vente en viager occupé
Le viager occupé est un mode particulier de vente immobilière. En effet, vous vendez un bien tout en conservant le droit de vivre dedans (droit d’usage et d’habitation). En contrepartie, vous percevez un bouquet au moment de la vente, puis une rente mensuelle à vie tout en restant chez vous. Plus le bouquet est élevé et plus la rente sera basse, plus le bouquet est bas et plus la rente sera élevée.
Le viager occupé peut également se transformer en viager libre si vous décidez, par exemple, de partir en maison de retraite. Vous faites alors une libération anticipée du bien. En contrepartie, la rente mensuelle est augmentée.
De plus, un contrat de vente viagère s’accompagne d’une inscription de privilège vendeur ainsi que d’une clause résolutoire. Ces deux éléments garantissent une sécurité au vendeur.
Le privilège vendeur permet de garantir le paiement de la rente viagère au vendeur en le rendant privilégié par rapport aux autres créanciers.
En cas de non-paiement de la rente viagère, La clause résolutoire permet de faire annuler la vente. Le vendeur redevient propriétaire de son bien tout en conservant le bouquet et les rentes déjà perçues.
Notre conseil
Vendre en viager est pertinent si vous souhaitez avoir la garantie de percevoir un revenu supplémentaire à vie tout en continuant à jouir de votre maison ou appartement. Dans le cas d’un couple vendeur, le conjoint survivant est protégé grâce à la réversion totale de la rente viagère. Vous aurez également moins de charges à payer.
L’intérêt d’acheter en viager est de ne pas apporter un capital trop important d’un seul coup, tout en disposant par la suite de la pleine propriété du bien.
La répartition des charges lors d'une vente en viager occupé
L’élément important à prendre en compte lorsque l’on vend ou achète en viager occupé, c’est la répartition des charges.
En viager occupé, l’acquéreur garde à sa charge la taxe foncière. Quant à la taxe des ordures ménagères et la taxe d’habitation, elles restent à la charge du vendeur.
S’agissant des travaux, il incombe à l’acquéreur les grosses réparations prévues aux articles 605 et 606 du code civil. Les autres travaux, qui correspondent surtout à de l’entretien, incombent au vendeur. Attention, si les grosses réparations résultent d’un défaut d’entretien de la part du vendeur, alors ce dernier en aura la charge.
De plus, dans le cas d’une copropriété, les charges courante telles que l’électricité, l’eau et le gaz incombent au vendeur. Toutes les autres charges incombent à l’acquéreur.
La fiscalité sur le viager occupé
La loi encourage la vente en viager occupé grâce à une fiscalité clémente. En effet, le bouquet perçu lors de la signature chez le notaire n’est pas imposable. Concernant la rente, seulement une partie est incluse dans les revenus imposables du vendeur. Le taux d’abattement applicable dépend de l’âge du vendeur au moment de la vente. Ainsi, il sera de 60% à partir de 60 ans et de 70% à partir de 70 ans.
Si vous vendez votre résidence secondaire, alors vous êtes surement imposable sur la plus-value. La plus-value peut être imposable au titre de l’impôt sur le revenu et au titre des prélèvements sociaux. Dans les deux cas, l’imposition est dégressive. L’exonération est atteinte à compter de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Exemple de calcul d'un viager occupé
