En viager occupé, un vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu. Cette possibilité de rester vivre chez soi peut également se retrouver dans d’autres types de ventes. C’est notamment le cas dans le cadre de la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit ou de droit d’usage et d’habitation. Quelles en sont les différences et similitudes?
Le droit d’usage et d’habitation
Le droit d’usage et d’habitation est le droit de pouvoir rester vivre chez soi. Il est strictement personnel et ne peut, en ce sens, être cédé. C’est, ainsi, le droit que conserve un vendeur en viager : celui de rester chez soi sa vie durant.
Vis-à-vis du nouveau propriétaire et au regard des charges et taxes, ce droit est similaire à celui d’un locataire.
De ce fait, les charges de copropriété sont réparties similairement à celles entre un locataire et un propriétaire. Les taxes foncières sont payées par le propriétaire, à l’exception des ordures ménagères. Enfin, la taxe d’habitation est payée par l’occupant du bien.
Ajoutons, qu’il est possible d’y renoncer et en contrepartie, il est défini une contrepartie financière. En viager occupé, il s’agit d’une majoration de la rente.
L’usufruit
L’usufruit est un droit plus large. En effet, le vendeur, devenu usufruitier, peut toujours continuer à vivre chez lui, mais il a également la possibilité de le mettre en location et d’en percevoir les loyers. La location s’encadre généralement par des clauses prévues dans l’acte de vente (s’il s’agit d’une vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit).
Vis-à-vis du nu-propriétaire et des charges, l’usufruitier est considéré comme le propriétaire pendant la durée de l’usufruit. Il continue à payer l’ensemble des charges et taxes. Notons que la seule exception consiste dans les grosses réparations au sens des articles 605 et 606 du Code Civil. En effet, celles-ci sont prises en charges par le nu-propriétaire.
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Il n’est pas réellement possible d’y renoncer. Néanmoins, en théorie, le vendeur peut vendre ce droit, principalement au profit du nu-propriétaire. Celui-ci deviendrait ainsi plein propriétaire.
Les principales différences entre viager occupé et vente de la nue-propriété
Ces deux types de vente permettent, comme nous venons de le voir, au vendeur de rester vivre chez lui tout au long de sa vie, tout en ayant vendu le bien.
Outre la répartition des charges et taxes, la principale différence entre le viager et la vente de la nue-propriété est le paiement.
Tandis qu’en viager, le paiement sera sous forme de rente viagère (et un bouquet au jour de la vente), dans le cadre d’une vente de la nue-propriété le versement se fera en un unique capital au jour de la signature de l’acte de vente.
Notons également que la vente de la nue-propriété peut se faire soit avec réserve d’usufruit, soit avec réserve du droit d’usage et d’habitation. A la différence, la vente en viager occupé est exclusivement avec réserve de droit d’usage et d’habitation.
En résumé, les différences entre la vente avec réserve d’usufruit et la vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation résident:
- dans la possibilité de louer son bien dans le premier cas, et pas dans le second;
- dans la répartition des charges avec l’acquéreur, nu-propriétaire.
Bonjour
article clair et interessant.
dans le cas de la nue propriété, si l usufruitier a loué le bien de son vivant et qu il decede.
sous quelles modalités le nu propriétaire pourra t il recuperer le bien libre du locataire ?
en d autres termes, le locataire a t il une obligation de partir au deces de l usufruitier ?
merci