a quel age vendre en viager

La vente en viager est un type de vente immobilière dans laquelle l’âge du vendeur a une grande  importance. Par conséquent, la question du meilleur âge pour vendre en viager est assez fréquente. Pour y répondre, il faut comprendre l’impact de l’âge du vendeur dans le viager.

Pour rappel, le viager est une vente immobilière avec des modalités de paiement particulières. Le paiement se présente sous la forme d’un bouquet et d’une rente. De plus, le viager peut être libre ou occupé. Cela dépend de si vous conservez le droit d’usage et d’habitation du logement.

Tout ce qu’il faut savoir sur l’impact de l’âge du vendeur lors d’une vente en viager.

Un âge légal pour vendre en viager ?

Il est important de savoir que la loi ne fixe aucun âge légal pour la vente en viager. Vous pouvez donc vendre en viager quelque soit votre âge.

Il existe un barème fiscal sur lequel se base certains notaires pour déterminer la valeur d’un bien vendu en viager. Toutefois, ce barème ne représente pas la réalité du marché. Son application se limite donc pour des questions de fiscalité.

Pour déterminer la valeur d’un bien vendu en viager, le barème DAUBRY est le plus utilisé. Il permet de réaliser les calculs de rente et de bouquet pour des personnes de 40 ans à 105 ans.

Cet outils prend en compte l’espérance de vie du ou des vendeur(s) telle que déterminée par les tables de mortalité de l’INSEE. L’âge du vendeur est donc central.

Vendre à un fonds institutionnel

Age du vendeur et prix du bien

La vente en viager est un mode particulier de paiement d’un bien immobilier. Il s’agit d’un paiement sous la forme d’un bouquet et d’une rente mensuelle. Puisque cette rente est à vie, sa valeur est basée sur l’espérance de vie du vendeur.

Par rapport à la valeur vénale du bien (que l’on a pour une vente classique) une décote est appliquée. Plus l’espérance de vie est longue et plus la décote est importante. Donc plus le vendeur avance en âge et plus la décote est faible. La valeur du bien sera donc plus importante.

L’âge du vendeur a un impact également sur l’imposition de la rente viagère. En effet, si le bouquet est non imposable, ce n’est pas le cas de la rente. Une personne plus âgée sera imposée sur une fraction plus faible de sa rente.

Attention, l’âge pris en compte est celui au moment de la vente. La fraction imposable restera ensuite toujours la même et ne variera pas avec l’âge du vendeur.

La réalité du marché

Il est légalement possible de vendre en viager à tout âge mais cela ne veut pas dire que vous trouverez un acquéreur. On considère généralement qu’il est plus facile de vendre en viager à partir de 70 ans. Toutefois, de nombreuses ventes ont lieu avec des vendeurs bien plus jeunes.

Dans le cas de Georges Mabille Viager, le record de jeunesse d’un vendeur s’est vu en Corse.

Un couple dont la femme avait 58 ans et l’homme 68 ans ont vendu en viager des bureaux de 1200m².

A l’extrême opposé, le vendeur le plus âgé était une femme de 98 ans.

viager libre

L’âge peut limiter les acquéreurs potentiels mais tous ne recherchent pas la même chose. Certains vont souhaiter payer des rentes conséquentes sur un temps court. Tandis que d’autres vont préférer payer de petites rentes sur un temps plus long.  

Choisir la solution qui répond à vos besoins

Pour savoir si la vente en viager est faite pour vous, il faut avant tout se poser les bonnes questions. Pourquoi souhaitez-vous vendre ? Avez-vous besoin d’un capital immédiatement ? Souhaitez-vous augmenter votre retraite ? Etes-vous dans l’optique de préparer votre succession ?

Il est également important de déterminer quel type de viager répond le mieux à vos besoin (viager occupé, viager libre, vente à terme…).

Nos conseillers peuvent vous aider à répondre à ces questions afin de trouver la solution personnalisée à vos besoins.

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Un âge légal pour vendre en viager ?

Il n’existe pas d’âge légal pour le viager. En effet, il est possible de vendre son bien immobilier en viager à tout âge. Notez que nous utilisons des barèmes viager qui permettent d’effectuer les calculs de 40 à 105 ans !

Deux précautions sont à prendre en compte.

Dans un premier temps, sachez que la rente est calculée selon l’espérance de vie du vendeur. En ce sens, les mensualités versées à une personne plus jeune seront plus nombreuses et donc plus basses que celles accordées à une personne plus âgée. Parallèlement attendre un an ou deux pour vendre son bien et obtenir une rente plus importante n’est pas forcément une bonne solution. En effet, vous pourriez gagner quelques euros supplémentaires, mais dans l’attente ne percevrez aucune rente.

Dans un second temps, l’âge des vendeurs peut être un facteur de choix du bien vendu pour les acquéreurs. Tandis que certains acheteurs favorisent des mensualités plus importantes mais sur une durée plus courte, d’autre misent sur du plus long terme mais des mensualités plus basses.

Il n’y a donc pas de règle spécifique quant à l’âge.

Un âge conseillé pour vendre en viager ?

Dans nos conseils, nous vous incitons à vous poser deux questions auxquelles nous vous aidons à répondre : Vais-je attirer des investisseurs ? Le montant de la rente sera-t’il suffisant à mes besoins ?

Vais-je attirer des investisseurs ?

Sachez qu’il n’y pas de règle concernant les investisseurs. En effet, sachez que certains auront pour préférence un vendeur plus âgés et des mensualités plus élevées mais estimées sur une durée plus courte, tandis que d’autres se dirigeront vers de mensualités moins importantes et une durée estimée plus longue.

Finalement, notez que d’autres ne s’intéresseront qu’au bien vendu et votre âge n’aura que très peu d’incidence sur leur décision.

Le montant de la rente sera-t-il suffisant à mes besoins ?

Avant de prendre la décision de vendre en viager et principalement, si la vente répond à des problèmes financiers, il faut vous demander le complément financier dont vous avez besoin pour vivre correctement.

En effet, il ne sera peut-être pas utile de vendre en viager, si la rente que vous en recevrez ne sera pas suffisante pour répondre à vos besoins. Dans un tel cas, l’âge peut jouer, vendre trop jeune ne vous permettra pas de combler vos nécessités.

Auquel cas, se tourner vers d’autres solutions, telles que la nue-propriété peut s’avérer plus adéquat à vos besoins.

Nous sommes là pour vous conseiller sur la solution la plus approprié à votre situation particulière.

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