La vente immobilière en viager occupé revêt deux spécificités. D’une part le prix est payé sous forme d’un bouquet et d’une rente, d’autre part, le vendeur reste vivre dans son bien immobilier. On commence dès lors à comprendre ce qu’est la valeur occupée en viager.
Qu’est ce que la valeur occupée ?
En viager occupé, le bien est vendu occupé. Le vendeur reste vivre dans le bien, il conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien.
Ce droit a bien entendu une valeur, cette valeur qui ne pourra pas être vendue. En ce sens, la valeur vendue est la valeur occupée en viager.
Il s’agit de la valeur vénale du bien, estimée sur le marché, déduite de la valeur du droit d’usage et d’habitation.
Précisons que ce droit d’usage et d’habitation octroie au crédirentier (créancier de la rente) un droit personnel, qui ne peut être cédé. Le détenteur ne pourra ainsi pas mettre en location le bien vendu (à la différence de la nue-propriété).
Ce droit est acquis à vie, mais le vendeur peut y renoncer, en principe en échange d’une contrepartie financière.
Comment calculer le prix vendu en viager ?
Comme précisée précédemment la valeur occupée et la valeur vénale dont on déduit la valeur du droit d’usage et d’habitation.
Le calcul nécessite tout d’abord d’estimer le bien sur le marché immobilier. Cette estimation est réalisée par un expert immobilier.
Ensuite, à partir de l’âge du vendeur, et son espérance de vie, il est possible de calculer le pourcentage du droit d’usage et d’habitation. Ce pourcentage est déterminé à l’aide de barème viager. Le barème le plus utilisé est le barème viager Daubry.
Enfin, notez que c’est à partir de cette valeur occupée que sont calculé le bouquet et la rente. Le bouquet est fixé librement avec le vendeur.
Une fois le bouquet déduit, le reste du montant est divisé par un taux prévu dans le barème viager Daubry. Il correspond à peu près à l’espérance de vie du vendeur (et tient compte de taux d’intérêts capitalisés). On le divise par 12 pour obtenir la mensualité.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre page sur comment se calcule le prix d’un viager.