Vendre en viager en famille à ses enfants, petits-enfants, neveux ou nièces est une idée parfois tentante. Toutefois, comme toute vente immobilière, la vente en viager doit respecter certaines conditions légales pour être valable. D’autant plus quand la vente en viager se fait au sein de la famille. Le fisc va s’assurer qu’il ne s’agit pas d’une transaction vouée à éluder le paiement d’impôts. 

Il est donc nécessaire de se renseigner sur ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas.

Peut-on vendre en viager à ses enfants ?

La loi n’interdit pas de vendre en viager du fait de l’existence d’un lien de parenté entre vendeur et acquéreur. Toutefois, l’administration fiscale pose une présomption de donation déguisée dans le cas de la vente en viager à un membre de sa famille.

En d’autres termes, si vous vendez en viager à l’un de vos enfants ou petits-enfants, alors le fisc risque de considérer qu’il s’agit en réalité d’une donation et non d’une vente. 

De plus, le risque est également présent au moment de la succession. En effet, les héritiers autres que celui ayant acheté en viager le bien du défunt peuvent le « dénoncer ». La vente risque alors d’être convertie en donation et sera comptabilisée dans la part d’héritage.

En plus d’avoir à payer des droits de succession du fait de la donation déguisée, vous risquez de payer une amende pour fraude. La note peut donc être très salée… 

Peut-on vendre en viager à n'importe quel prix ?

Dans le cadre d’une transaction familiale, la tentation est forte de baisser le prix de vente par rapport à la valeur du marché. Or, comme toute vente immobilière, la loi impose que le prix de vente soit « réel » et « sérieux ».

Vous ne pouvez donc pas vendre en viager à un membre de votre famille à un prix dérisoire car la vente serait alors considérée comme nulle. 

vente nulle

Afin d’éviter toute remise en cause du prix de vente, il est impératif de passer par un professionnel. Vous devez avoir au moins une expertise sur laquelle baser le prix de vente. Cette expertise permettra de justifier du caractère sérieux du prix

Dans le cadre de la vente en viager, un partie du prix se verse sous la forme d’une rente mensuelle. Mais au sein de la famille, les vendeurs ont tendance à faire preuve d’une plus grande tolérance en cas de non-paiement de la rente.

Toutefois, il est impératif que la rente soit véritablement versée et non pas écrite uniquement sur le papier. Dans le cas contraire, le prix ne serait pas réel et vous pourriez faire l’objet d’un redressement fiscal. 

Les erreurs à ne pas faire :

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Ne pas avoir l’expertise d’au moins un professionnel sur lequel justifier son prix

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Ne pas verser réellement la rente viagère tous les mois comme convenu dans l’acte de vente

Pour toutes ces raisons, les notaires sont généralement réticents à procéder à une vente en viager en famille. Ils vont majoritairement vous déconseiller ce genre de transaction vu les risques qu’elle comporte. 

Quelles alternatives à la vente en viager ?

La vente immobilière à un membre de sa famille peut être judicieuse. En fonction du but recherché, différentes options s’offrent à vous: 

la vente de la nue-propriété de votre bien : si vous souhaitez continuer à vivre dans votre maison ou bien pouvoir en percevoir les loyers. Cela tout en percevant une somme lors de la signature, correspondant à la valeur occupée du bien. Pour en savoir plus sur la nue-propriété. 

la vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation : si vous souhaitez continuer à vivre dans votre maison et que le bien sorte entièrement de la succession.  

la vente en immobilier classique avec un bail de location : si vous souhaitez transmettre intégralement votre maison tout en restant vivre dedans sous le statut de locataire. 

la donation avec réserve d’usufruit : si vous souhaitez transmettre une partie du bien (la nue-propriété) sous la forme d’une donation tout en en conservant l’usufruit (pour continuer à vivre dans votre maison). 

 

Afin de vous guider dans le choix le plus judicieux en fonction de votre situation, les conseillers Georges Mabille Viager sont à votre écoute. 

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