La vente en viager instaure une relation particulière entre vendeur et acquéreur. Il s’agit d’un contrat qui dure dans le temps et qui doit donc être établi dans un climat serein. Pour cela, des protections spécifiques à la vente en viager sont apportées au vendeur. En voici les 3 principales.
Le privilège de vendeur
Dans une vente en viager, l’acquéreur doit payer au vendeur une rente mensuelle. De ce fait, l’acquéreur est débiteur de cette rente tandis que le vendeur en est le créancier.
Le privilège de vendeur fait du vendeur un créancier prioritaire en cas de non paiement de la rente.
Par conséquent, si l’acquéreur à plusieurs créanciers, le vendeur à la première place parmi eux. Il recouvrira le montant de sa créance en priorité par rapport aux autres créanciers.
Le privilège de vendeur doit faire l’objet de certaines formalités pour être valable. C’est le notaire qui, au moment de la signature, doit se charger de faire publier ce privilège. Cette publication doit s’inscrire au registre des hypothèques (avec la publication de la vente).
La clause résolutoire
En cas de non-paiement de la rente, la loi ne prévoit pas de résolution de la vente. Toutefois, c’est une clause qui est souvent prévue dans le contrat de vente en viager. La clause résolutoire est une protection très forte du vendeur puisqu’elle permet l’annulation de la vente en cas de non-paiement de la rente viagère.
Il existe 2 types de clause résolutoire :
la clause résolutoire simple : Elle permet d’obtenir l’annulation de la vente par voie judiciaire. Toutefois, du non paiement de la rente ne découle pas automatiquement l’annulation de la vente. Le juge a une large liberté d’appréciation. Il peut donc décider non pas d’annuler la vente mais d’octroyer un délai à l’acquéreur pour s’acquitter de sa dette.
la clause résolutoire de plein droit : l’annulation de la vente est automatique dès lors que le non-paiement de la rente est constaté. Une procédure doit tout de même être respectée. Il faut relancer le débiteur au paiement de la rente. Par la suite, il convient d’envoyer un commandement de payer délivré par un huissier de justice. L’acquéreur dispose alors d’un délai d’un mois pour payer. Passé ce délai, le juge saisi devra obligatoirement prononcer l’annulation de la vente.
-> Il est donc primordial pour le vendeur d’avoir été conseillé sur l’ajout d’une clause résolutoire dans le contrat de vente. BM Viager intègre dans chacun de ses compromis de vente viagère une clause résolutoire de plein droit afin de protéger au mieux les vendeurs.
L'acquéreur revendeur caution solidaire
Lorsque vous achetez une maison ou un appartement en viager, vous pouvez à tout moment revendre ce bien. Si vous êtes toujours tenu par l’obligation de payer une rente au vendeur, alors la revente est nécessairement une vente viagère. L’acquéreur initial va transmettre au nouvel acquéreur toutes les obligations vis-à-vis du vendeur initial. Ainsi, le nouvel acquéreur devra notamment s’acquitter du paiement de la rente viagère.
Afin de protéger le crédirentier (celui qui perçoit la rente), l’acquéreur initial reste caution solidaire du nouvel acquéreur. En d’autres termes, si le nouvel acquéreur ne paye pas la rente, le crédirentier peut se retourner contre l’acquéreur initial. Ce dernier sera obligé de payer la rente. Il pourra par la suite se retourner contre le nouvel acquéreur.
Grâce à ce mécanisme, le vendeur est protégé même dans le cas d’une revente du bien par l’acquéreur.