L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un élément qui peut être déterminant dans un projet de vente immobilière.

Dans le cadre de la vente de la nue-propriété d’un bien, les droits sur le bien étant partagés entre 2 personnes ou plus, la question de qui paye l’IFI est plus que pertinente.

Rappels sur la nue-propriété

Un bien immobilier peut faire l’objet d’un démembrement. Plusieurs personnes peuvent avoir différents droits sur un même bien.

D’un côté il y a le nue-propriétaire, titulaire de l’abusus. Cela signifie qu’il peut disposer du bien (le vendre, le donner…). On dit généralement qu’il a les murs de la maison ou de l’appartement. 

D’un autre côté il y a l’usufruitier, titulaire de l’usus et du fructus. Cela signifie qu’il peut utiliser le bien (y vivre) et en percevoir les fruits (les loyers).

tout savoir sur la nue-propriété

Lorsque vous vendez la nue-propriété de votre bien, vous en conservez l’usufruit. Ce type de transaction offre de nombreux avantages :

  • Vous percevez une somme conséquente lors de la signature de l’acte de vente
  • Vous pouvez continuez à vivre dans votre bien
  • Vous pouvez louer votre bien et en percevoir les loyers
  • Vous n’avez plus à votre charge les grosses réparations

L’achat de la nue-propriété intéresse vivement différents types d’investisseurs, car son principal avantage est d’acheter un bien immobilier à une valeur décotée. En effet, cette décote s’explique par la non disponibilité du bien, pour l’acquéreur, pendant un laps de temps aléatoire.  

Le paiement de l'IFI

En cas de démembrement de propriété, en principe l’usufruitier doit déclarer la valeur du bien en pleine propriété. Le nu-propriétaire, quant à lui, n’a rien à déclarer (article 968 du code général des impôts).

Toutefois, le démembrement de propriété qui résulte de la vente d’une bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit est une exception à ce principe.

En effet, l’imposition de l’usufruitier ne se fait pas dans ce cas là sur la pleine propriété du bien.

Le vendeur (usufruitier) sera imposable à l’IFI uniquement sur la valeur du droit dont il dispose relativement au bien, c’est-à-dire la valeur de l’usufruit.

Il en va de même pour l’acquéreur (nu-propriétaire) qui sera imposable à l’IFI sur la valeur du droit dont il dispose relativement au bien, c’est-à-dire la valeur de la nue-propriété.

Par conséquent, vendre la nue-propriété de son bien a l’avantage considérable de faire diminuer la valeur imposable à l’IFI, tout en continuant à pouvoir jouir de son chez soi.

Attention toutefois, cette exception ne s’applique pas lorsque l’acquéreur est un héritier présomptif ou un donataire du vendeur.

Le calcul de la valeur imposable à l'IFI

Pour déterminer la valeur imposable à l’impôt sur la fortune immobilière pour un bien dont vous êtes nu-propriétaire ou usufruitier, il faut tenir compte de l’âge du vendeur (usufruitier).

Il faut faire application du barème fiscal prévu à l’article 669 du Code général des impôts. Ce barème détermine les valeurs, en pourcentage, de l’usufruit et de la nue-propriété par tranches d’âge de l’usufruitier.

Il suffit, pour finir, de faire application de ce pourcentage sur la valeur en pleine propriété du bien.

Exemple : 

Annie, 82 ans, a vendu la nue-propriété de sa maison d’une valeur en pleine propriété de 800.000 €

Selon le barème fiscal, la valeur de l’usufruit représente 20% de la valeur en pleine propriété :               20% de 800 000 € = 160 000 €

Ainsi, Annie aura à déclarer à l’IFI la valeur de 160 000 € (au lieu de 800 000 € avant la vente)

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