Le viager est un type de vente particulièrement en vogue. L’attractivité du viager s’explique notamment par ses avantages fiscaux. Avant de vendre ou d’acheter en viager, le point sur la fiscalité applicable lors d’une transaction viagère.
Frais de notaires et droits de mutation
Lors de toute vente immobilière, il faut prendre en compte les frais consécutifs de l’intervention du notaire. Ce que l’on regroupe communément sous l’appellation « frais de notaire » regroupe en réalité des éléments très divers.
En dehors des émoluments du notaire, s’ajoutent les différentes taxes applicables aux transactions immobilières. De plus, le notaire s’acquitte d’une double obligation : l’enregistrement et la publicité foncière. Ces formalités sont à payer par l’acquéreur.
De plus, le département et la commune perçoivent alors des taxes qui incombent à l’acquéreur (taxe de publicité foncière, droit d’enregistrement..). Leur taux global s’élève entre 5 à 6 % du prix de vente en fonction des départements.
Lors d’une vente en viager, le prix de vente sur lequel se calcule ces impositions est la valeur occupée du bien et non la valeur vénale. Ainsi, l’assiette des droits de mutation étant plus faible, les taxes le seront également.
Impôts locaux
La répartition du paiement des impôts locaux est déterminée par l’acte de vente.
La règle étant que la taxe foncière revient à l’acquéreur, exception faite de la taxe d’ordure ménagère qui est à la charge du vendeur dans le cas d’un viager occupé.
S’agissant de la taxe d’habitation, elle revient à l’occupant du logement.
En cas de viager occupé, il s’agira du vendeur.
Tandis que pour un viager libre, il s’agira de l’acquéreur (ou de son locataire).
Impôt sur la plus-value
Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est imposée dans certains cas. S’il s’agit de votre résidence principale, vous êtes exonéré. S’il s’agit de votre résidence secondaire, alors vous devez en être propriétaire depuis plus de 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale.
En deçà, un abattement s’applique en fonction de la durée de détention du bien. Plus la durée de détention est longue et plus l’imposition sur la plus-value sera faible.
En achetant en viager, vous faites courir le délai de détention du bien même si vous ne pouvez pas encore l’occuper. Ainsi, vous aurez forcément une durée de détention qui sera conséquente et qui permettra un abattement important sur la plus-value lors de la revente. La fiscalité du viager vous est donc favorable.
Impôt sur le revenu de la rente
En tant que vendeur en viager, vous allez percevoir des rentes mensuelles. Celles-ci sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Toutefois, le fisc favorise ce type de transaction en prévoyant une exonération partielle en fonction de l’âge. Ainsi, seulement une fraction de la rente est imposable.
Cette fraction représente 70% de la rente lorsque vous avez moins de 50 ans.
Elle ne représente plus que 30% de la rente à compter de 70 ans.
Attention, l’âge à prendre en compte est celui au moment de la vente. Le taux ne changera pas par la suite, il restera toujours le même.
Impôt sur la fortune immobilière
L’acquéreur doit déclarer le bien acquis pour sa valeur en pleine propriété. Il n’y a donc aucune différence avec une vente immobilière classique.
Le vendeur n’a rien à déclarer.
L’acquéreur n’a pas à déclarer le bien acquis pour sa valeur en pleine propriété mais uniquement pour la valeur occupée.
Pour le vendeur, seule la valeur droit d’usage et d’habitation est à déclarer.
Acquéreur comme vendeur peuvent donc être intéressés par le viager lorsqu’il s’agit d’éviter l’impôt sur la fortune immobilière. La fiscalité du viager est très avantageuse sur les différents impôts s’y appliquant.
BM Finance vous accompagne pour vous conseiller la meilleure solution fiscale adaptée à vôtre situation.
