vente en viager : Pièges à éviter

Le viager est souvent la solution pour des retraités qui souhaitent profiter au maximum de ces années devant eux. Qu’il s’agisse de pouvoir rester vivre chez soi, de faire des donations à ses proches ou bien d’avoir un complément de retraite, le viager peut y aider. De même, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à voir les intérêts du viager. Cependant, avant de se lancer le viager il est important d’en connaître les pièges et ainsi les éviter.

Trouver le juste prix

Lors de la vente en viager occupé, la valeur du bien subit une décote. Le vendeur restant vivre dans son bien, le prix de vente est donc moindre que sa valeur vénale. Ce prix de vente se décompose en un bouquet et en une rente mensuelle. En fonction des besoins et préférences du vendeur, le bouquet peut être élevé et la rente plutôt basse ou bien inversement. Il est bon de savoir qu’en modulant le montant du bouquet et de la rente, vous trouverez peut-être plus facilement un acquéreur. Cependant, il faut veiller à ce que le montant total soit toujours le même, s’il correspondant au juste prix du bien.

Eviter le piège

rente basse

DE LA RENTE TROP BASSE

Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d’aléa. Il est donc important d’avoir une estimation de la valeur locative du bien au moment de la vente et d’en tenir compte.

Eviter les pièges en viager

viager en famille

DU VIAGER EN FAMILLE

Vendre son appartement ou sa maison en viager en famille peut paraître une bonne idée au premier abord. Pourtant, de nombreux risques existent dans ce cas de figure. En effet, il est souvent tentant de sous-estimer la valeur réelle du bien.  La vente pourrait par la suite être annulée, le prix étant considéré comme dérisoire. De même en cas de non versement de la rente ou bien d’aide financière du vendeur à l’acquéreur pour se faire. Le prix est alors considéré comme simulé car non réel. La vente sera par conséquent requalifiée en donation déguisée et cela pourrait coûter très cher.

Choisir le meilleur moment pour vendre

vente en viager, pièges à éviterL’âge du vendeur à son importance lors de la vente en viager. Il influe sur le prix de vente mais pas seulement. La rente mensuelle perçue est soumise à l’impôt sur le revenu mais bénéficie d’un abattement fiscal en fonction de l’âge. Il est parfois intéressant d’attendre une année supplémentaire pour vendre afin de bénéficier d’un abattement plus avantageux. Pour choisir le moment le plus opportun pour vendre en viager il faut également prendre en compte la plus-value immobilière. S’il s’agit d’une résidence secondaire par exemple, le vendeur est amené à en payer une. En fonction de la durée de détention du bien, un abattement voire une exonération de l’impôt sur la plus-value est possible. Le meilleur moment financièrement pour vendre est donc à trouver.

Prévoir la libération anticipée

La viager occupé est généralement choisi pour vivre le plus longtemps possible dans son bien. Il ne faut pas pour autant en oublier la possibilité de devoir le quitter pour aller en maison de retraite par exemple. Il faut donc avoir prévu dans l’acte de vente la libération anticipée du bien. En conséquence de cette libération, une augmentation de la rente est à prévoir. Cette augmentation est négociable, et est généralement comprise entre 20% et 30% de la rente. Ce montant n’étant pas négligeable, il est très important de l’avoir prévu.

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Ne pas oublier la réversion de rente

Lorsqu’il n’y a pas un seul vendeur mais plusieurs, il faut être vigilant concernant la rente. En cas de décès de l’un des vendeurs, il faut prévoir la suite afin de protéger l’autre vendeur. Il est donc important de penser à la réversion de la rente, de manière intégrale, au conjoint survivant afin d’éviter le piège d’une rente diminuée suite au décès de l’un des vendeurs.

Penser à la revalorisation de la rente

Chaque année, la rente doit être réindexée sur l’indice INSEE du coût de la vie (indice des prix à la consommation). Cette revalorisation est en général assez faible mais à tout de même le mérite d’exister. De plus, en période d’inflation cette augmentation va être plus conséquente. L’acquéreur a également intérêt à ne pas l’oublier. Si le vendeur vient lui réclamer cette somme quelques années plus tard, le cumul pourrait être un imprévu difficile.

Afin d’éviter tout problème, Georges Mabille viager reste à vos côtés même après la vente. Nos conseillers se chargent de vous indiquer chaque année le nouveau montant de la rente, pour plus de simplicité !

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